che fare quando l’amministratore non convoca l’assemblea?
L’amministratore non convoca l’assemblea da oltre un anno: cosa possono fare i condomini per tutelarsi?
Il problema si pone più spesso di quanto si possa pensare e può essere dovuto a vari motivi (es. problemi di salute / disorganizzazione /negligenza dell’amminstratore, oppure nelle peggiori delle ipotesi colpa grave / dolo e appropriazione indebita, qualora l’ammistratore sia… sparito con la cassa).
I condomini di solito conoscono in quale di queste categorie si trovino loro malgrado coinvolti e possono decidere se sia il caso di procedere a spron battuto oppure di dare ancora un po’ di tempo all’amminstratore per procedere con la convocazione.
L’omessa convocazione non comporta una sanzione per il condominio, ma determina tuttavia ovvi problemi in termini di gestione dello stesso anche solo per procedere all’approvazione dei rendiconti e l’emissione delle rate.
La materia è disciplnata dall’art. 66 delle disposizione al codice civile.
L’assemblea va convocata annualmente per le deliberazioni previste dall’art. 11135 del codice civile (in sintesi: nomina amministratore e suo compenso, approvazione dei conti consuntivo e preventivo, opere di manutenzione strordinaria). Può essere inoltre convocata in via straordinaria quando l’amminstratore lo ritenga necessario (es. se ci fossero questioni urgenti da esaminare, come dei lavori inderogabili da svolgere oppure deliberare in merito ad una lite / causa attiva [da fare] o passiva [subita]).
Se l’amminstratore non provvede a quanto sopra, almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio, possono richiedere all’amministratore di procedere con la convocazione (consiglio di fare ciò in forma scritta per avere la prova della richiesta). La norma prevede questo quorum – seppur minimo – per impedire che singoli condomini – a volte fin troppo assillanti o petulanti per non dire altro – possano avere carta bianca nel decidere da soli quando fare le assemblee.
Se l’ammisitratore non convoca l’assemblea nemmeno a richiesta dei predetti condomini gli stessi, decorsi 10 giorni, possono provvedere da soli a convocare l’assemblea.
Raccomando di fare attenzione a come si procede con la convocazione in quanto l’inesperienza dei condomini non avvezzi alla materia potrebbe portare a brutte sorprese: la convocazione – seppur non soggetta a forme “sacramentali” – deve pur sempre avere certe caratteristiche (es. rispetto dei termini liberi tra il ricevimento della convocazione e la data dell’assemblea, l’ indicazione dell’ordine del giorno ecc…) per non correre il rischio di subire delle opposizioni: la soccombenza nel giudizio avanti al Tribunale porterebbe la condanna al pagamento delle spese di causa e si passerebbe dalla ragione al torto per una semplice questione di forma!
Caso diverso è quello in cui il condominio manchi del tutto dell’amminsistratore.
In questo caso le assemblee possono essere convocate ad iniziativa di ciascun condomino, sempre nel rispetto delle forme previste per tale adempimento.
Avv. Luigi Giordano
