La sopraelevazione dell’edificio condominiale è regolata dall’art. 1127 cc. che prevede: “Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare”.
Si tratta di una facoltà non sottoposto all’autorizzazione dell’assemblea di condominio, che può essere esercitata purchè non sia vietata dal titolo (es regolamento di condominio o titolo di acquisto) e sussistano due requisiti:
- Il rispetto delle condizioni statiche dell’edificio (art. 1127 II comma): si tratta di norma inderogabile volta a prevenire il pericolo, anche solo potenziale, di crollo: in questo caso l’azione di opposizione può essere promossa in ogni tempo.
- Non sia pregiudicato l’aspetto architettonico dell’edificio o non vi sia notevole diminuzione dell’aria e della luce ai piani sottostanti: tale norma è derogabile nell’accordo tra le parti e l’azione si prescrive in venti anni.
A seguito della sopraelevazione sorge il diritto degli altri condomini a riceversi l’indennità prevista dall’art. 1127 IV cc: “Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare”
Tale indennità deve essere richiesta entro il termine decennale: gli interessati devono formalizzare la richiesta con raccomandata per interromere il termini dei prescrizione e, in caso di mancata corresponsione o di importo ritenuto non sufficiente, prima di procedere in giudizio dovranno promuovere una mediazione secondo il DL 28/2010
Avv. Luigi Giordano
