Come ci si può tutelare qualora un condomino non paghi le spese ed utilizzi l’impanto di riscaldamento comune ?
L’art. 63 comma 3 delle disposizioni di attuazione al codice civile, come modificato dalla riforma del L. 220/2012, conferisce all’amministratore un potere che prima della riforma era previsto solo se indicato nel regolamento condominiale.
Tale norma prevede che “In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”.
I requisiti per procedere sono dunque:
- Che sussista una mora del condomino.
- Che tale mora sia protratta per oltre un semestre
- Che il servizio da sospendere sia comune
- Che tale servizio sia suscettibile di godimento separato
Gli impianti a cui si può applicare sono quelli di riscaldamento centralizzato e quelli di fornitura di acqua calda / fredda dall’impianto comune: soprattutto per questi ultimi è opportuna tuttavia una certa cautela potendo andare ad incidere su diritti costituzionalmente garantiti quale quello alla salute (art. 32 Cost.).
La norma non impone all’amministratore un obbligo di procedere e la violazione di tale norma non è indicata tra le gravi irregolarità previste dall’art. 1129 cc
Da buon mandatario tuttavia l’amministratore, soprattutto in presenza di situazioni gravi (considerata l’entità del debito, le possibilità di recupero in tempi brevi e quant’altro) ha il dovere di utilizzare tale strumento a sua disposizione che ha comunque un forte effetto persuasivo verso tutti i condomini.
E’ stato ritenuto ha ritenuto che “L’art. 63, comma 3, disp. att. C.c. attribuisce -in via di autotutela e senza ricorrere previamente al giudice- all’amministratore condominiale il potere di sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, e, dopo la modifica normativa che ha eliminato la previsione “ove il regolamento lo consenta”, l’esercizio di tale potere configura un potere-dovere dell’amministratore condominiale il cui esercizio è legittimo ove la sospensione sia effettuata intervenendo esclusivamente sulle parti comuni dell’impianto, senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del condomino moroso. (Tribunale Modena, sez. II, con la pronuncia del 05/06/2015)
A parere del sottoscritto, essendo l’intervento destinato a sospendere servizi essenziali (riscaldamento / acqua) che possono avere gravi ripercussioni anche sulla salute, soprattutto in presenza di minori, anziani, ammalati, è quantomeno opportuno se non proprio necessario che l’amministratore provveda alla sospensione dei servizi solo dopo autorizzazione dell’autorità giudiziaria – a tutela propria e del condominio autorizzazione necessaria se gli interventi devono farsi all’interno dell’abitazione del condomino moroso).
Il condomino, ancorchè moroso, potrebbe in presenza di certe situazioni proporre un’opposizione ex art. 700 cpc con richiesta di riattivazione dei servizi ed una richiesta di risarcimento danni ove l’operato dell’amministratore non fosse conforme alla legge.
avv. Luigi Giordano
