Cosa si può fare quando un condomino non paga le spese condominiali ?
E’ la domanda che si sente di frequente nelle assemblee di condominio, laddove può capitare che un condomino non provveda al pagamento delle rate, esponendo gli altri condomini al rischio di dover pagare per lui o subire azione di recupero crediti da parte di fornitori non pagati, con aggravio di spese legali ed interessi.
La legge prevede uno strumento abbastanza rapido (considerati i tempi della giustizia in Italia) per ottenere un titolo esecutivo, ovvero un titolo che possa consentire l’esecuzione di un pignoramento(mobiliare, presso terzi – es. banca o datore di lavoro, o direttamente sull’appartamento per le cifre più consistenti).
Si può infatti presentare tramite avvocato istanza per ingiunzione (=ricorso per decreto ingiuntivo) ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni di esecuzione del codice civile, provvisoriamente esecutiva, producendo il verbale dell’assemblea che ha approvato il bilancio consuntivo / preventivo in cui si è verificata la morosità, nonchè i bilanci approvati ed i lori riparti.
Da notare che legittimato passivo nei confronti del condominio è l’effettivo proprietario dell’appartamento e non il suo inquilino o il proprietario apparente (per cui toccherà proprietario anticipare le spese che il proprio inquilino non avesse versato).
Competente per valore è il Giudice di Pace per le morosità fino ad E.5.000,00, il Tribunale per quelle superiori, competente per territorio in base al luogo in cui si trova il condominio.
Ottenuto il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, ne andrà notificata una copia al condomino moroso unitamente all’atto di precetto (= l’intimazione di pagamento entro 10 giorni delle somme indicate nel decreto ingiuntivo + le spese legali): in mancanza di pagamento, trascorsi 10 giorni dalla notifica potrà essere richiesto all’ufficiale giudiziario di eseguire il pignoramento.
Per tale fase conviene cercare di assumere prima delle notizie sulla reale situazione economica del debitore, perchè questa è una nota dolente del nostro sistema.
Tocca infatti al creditore ricercare le cose da pignrare e non al debitore venire ad indicarle (come avviene ad esempio in Germania): pertanto mandare l’ufficiuale giudiziario a pignorare i mobili di casa (si solito divano e televisore, dato che la cucina ed il letto sono impignorabili), non porterà probabilmente a nulla se non recare fastidio al debitore (ammesso che non sia avvezzo a tali situazioni) : la vendita (ammesso che si trovi qualcuno disposto a sborsare somme per acquistare tale merce usata) avverrà dopo circa un anno e non si ricaverà granchè.
La soluzione migliore è quella di eseguire un pignoramento presso terzi e pignorare :
-le somme del debitore depositate presso una banca (ammesso che vi siano e che si sappia di quale banca si serve il debitore: per scoprirlo si possono vedere per esempio come sono stati eseguiti precdenti pagamenti): se vi sono le somme, la riscossione è infatti pressochè immediata dopo l’udienza, ed anzi il debitore stesso potrebbe farsi avanti per pagare subito ed evitare ulteriori esborsi di spese legali.
– lo stipendio pignorabile sino a 1/5 o la pensione (fino ad 1/5 della quota superiore alla minima sociale): in questo caso il giudice dell’esecuzione assegnerebbe tali somme sino alla concorreza del credito del condominio, compresi interessi e spese legali: ci vorrà più tempo ma alla fine mese dopo mese, si recupera il credito
Più in salita invece il percorso per il pignoramento della proprietà immobiliare del debitore, ovvero l’appartamento presente nel condominio: sperando che non siano già iscritte ipoteche / mutui da parte di banche o altri soggetti (che sarebbero soddisfatti prima dei crediti del condominio, che non sono privilegiati), occorre che il credito del condominio sia di una certa consistenza rispetto al valore dell’appartamento, perchè in difetto si rischierebbe di subire opposizione o azione di riduzione del pignoramento.
Inoltre il pignoramento dell’appartamento comporta di sicuro notevoli spese (avvocato, tribunale, perizie, notaio, pubblicazioni ecc…) tutte da anticipare ed inoltre i tempi tecnici per giungere alla prima vendita sono piuttosto lunghi (mediamente non meno di un anno quando va bene): di questi tempi, con la carenza di liquidità, sono aumentate notevolmente tali procedure così che anche il mercato edilizio è saturo.
Pertanto spesso occorre attendere più esperimenti d’asta con riduzioni di prezzo, prima di giungere alla vendita effettiva dell’unità immobiliare, con aumento dei costi, dei tempi e diminuzione di quanto verrà ricavato.
Di fronte a situazioni gravi è tuttavia consigliabile procedere subito: prima si venderà, minore sarà l’esposizione debitoria, che ogni anno è tuttavia destinata ad aumentare.
avv. Luigi Giordano
