abitazioni
Il mancato pagamento dei canoni di affitto (o locazione) consente al proprietario locatore di attivare la procedura di sfratto per morosità, disciplinata dagli artt. 657 e ss del codice di procedura civile, da svolgersi avanti al Tribunale con l’assistenza necessaria di un legale: ecco i punti principali di tale procedura.
Nella prima fase (tesa all’ottenimento del provvedimento di convalida del giudice) il legale provvederà a: 1) redigere l’atto di intimazione di sfratto per morosità con l’invito al conduttore a comparire avanti al Tribunale all’udienza prefissata (art.660 cpc) a non meno di 20 giorni dalla notifica 2) notificare tale atto al conduttore 3) partecipare all’udienza in Tribunale.
All’udienza, se il conduttore non compare o, comparendo, non fa opposizione fondata su prova scritta (art. 665 cpc) , il Giudice, verificata la regolare notifica degli atti e le prove addotte, convaliderà lo sfratto, fissando il termine per l’esecuzione (di solito lascia ancora 2-3 mesi di tempo per il rilascio) – art 663 cpc.
Sanatoria: Può il conduttore moroso rimediare allo sfratto? Certo, può farlo pagando prima dell’udienza o all’udienza stessa tutte le somme maturate sino a quel momento con le spese legali liquidate dal giudice (si consiglia pertanto di contattare preventivamente il legale del locatore); in alternativa può chiedere al giudice in udienza un termine di grazia per provvedere in merito. Attenzione: tutto questo vale sicuramente per le locazioni ad uso abitativo: per quelle ad uso diverso – es. commerciale – il Giudice potrebbe non concederlo! Per fare tale istanza, che può essere proposta oralmente e verrà messa a verbale dal Giudice, il conduttore non necessita di assistenza legale, e può quindi presentarsi da solo in udienza (NB: se però deve fare altre contestazioni deve munirsi per tempo di un legale, dovendo lo stesso predisporre una memoria scritta e depositare eventuali documenti entro l’udienza). A seguito della richiesta di termine di grazia, il Giudice concederà circa tre mesi di tempo al conduttore per pagare, fissando una successiva udienza per la verifica: se entro tal termine l’inquilino non avrà adempiuto al pagamento il giudice convaliderà lo sfratto e fisserà il termine per l’esecuzione.
Seconda fase (esecutiva): ottenuto il provvedimento di convalida, qualora l’inquilino non abbia rilasciato spontaneamente l’appartamento – liberando l’immobile e riconsegnando le chiavi al proprietario – il legale dovrà 1) notificare l’atto di precetto per rilascio di immobile – con cui si intima al conduttore di rilasciare l’immobile entro 10 giorni 2) in mancanza di rilascio, chiedere all’ufficiale giudiziario di fissare la data di accesso per il rilascio: l’ufficiale giudiziario notificherà all’inquilino il preavviso di sloggio con cui lo avvisa del giorno in cui si recherà per eseguire materialmente lo sfratto (di solito al primo accesso l’ufficiale giudiziario non esegue lo sfratto ma fissa un’altra data in cui procederà all’effetivo rilascio, se del caso con l’ausilio della forza pubblica).
Costo: la procedura è ad impulso di parte e può interrompersi se l’inquilino paga o rilascia in anticipo l’appartamento, senza che sia quindi necessario completare tutti gli step sopra indicati: un costo medio per una procedura completa è di circa 700 – 800 euro oltre cpa 4% iva 21% per compensi oltre le spese vive che variano in funzione dell’entità della morosità (più è alta la morosità, maggiore è il costo dell’iscrizione della causa in Tribunale), queste ultime stimabili in circa E.300,00 con la registrazione: tali spese saranno poste a carico del conduttore, ma non è detto che lo stesso sia in condizioni di pagare o abbia beni suscettibili di pignoramento con esito positivo. Per evitare sorprese, ricordarsi di chiedere un preventivo al legale!
NOTE GENERALI IMPORTANTI:
1) perchè il rilascio sia effettivo e riconosciuto occorre che l’inquilino consegni le chiavi al proprietario firmando un verbale di consegna (nel reciproco interesse delle parti!): non dare le chiavi – oltre ad essere gesto di cattiva educazione – comporta che il proprietario dovrà terminare l’esecuzione con l’ufficiale giudiziario, sostenendo altre spese, e l’inquilino dovrà pagare i canoni sino al completamento della procedura;
2) la procedura ha tempi lunghi che variano in funzione del carico di lavoro del Tribunale e dell’ufficiale giudiziario: tra la notifica dell’atto ed il rilascio effettivo, decorrono di solito non meno di 6-7 mesi: al proprietario conviene quindi muoversi subito, per non rimetterci troppi canoni, mentre l’inquilino ha la possibilità di fruttare questo tempo – chiedendo il termine di grazia al giudice – per sistemare la morosità (attenzione: dopo la convalida dello sfratto per restare nell’appartamento occorrerà o siglare un nuovo contratto o siglare un accordo con il proprietario che rinunci al provvedimento di convalida) o trovare altra sistemazione.
3) recupero canoni non versati: il locatore può con la stessa procedura chiedere l’ingiunzione di pagamento dei canoni non versati (art. 664 cpc). Si consiglia di procedere in tal senso solo se l’inquilino abbia dei beni o delle fonti di reddito che possano essere soggette ad esecuzione con buone prospettive di recupero. Altrimenti si corre il rischio di affrontare solo altre spese legali senza risultato.
Per approfondimenti / preventivi contattare senza impegno lo studio.
Avv. Luigi Giordano
